Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, sieht sich mit vielen Fragen konfrontiert. In diesem Ratgeber klären wir u. a., wie man herausfindet, ob man alleiniger Erbe ist, wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird, wie man den Grundbucheintrag ändert und welche Steuern anfallen.
1 . Bin ich überhaupt der Erbe / die Erbin?
Das Testament des Verstorbenen regelt, wer die Immobilie oder andere Vermögenswerte erbt. Im besten Fall wurde das Testament gemeinsam mit einem Notar erstellt, der dieses auch verwaltet. Im Zweifel wird auch ein handschriftlich verfasstes Testament anerkannt. Sollte kein Testament vorhanden sein, greift die gesetzliche Erbfolge.
Wichtig: Gibt es mehrere Erben (innerhalb einer Ebene), z. B. Ehefrau und Kinder, erben diese zu gleichen Teilen. Bei Ehepartnern ist ein möglicherweise vorhandener Ehevertrag zu berücksichtigen.
Ebene 1: Ehepartner & Kinder
Ebene 2: Geschwister & Eltern
Ebene 3: Tanten, Onkel & Großeltern
2. Muss ich Steuern auf das geerbte Haus bezahlen?
Ein weitere Frage, die Erben beschäftigt, ist, ob Erbschaftssteuer fällig wird oder nicht. Die Antwort hängt vom Wert der Immobilie ab. Werden folgende Freibeträge nicht überschritten, ist das Erbe steuerfrei:
Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro
Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
Alle weiteren Erben: 20.000 Euro
Liegt der Wert des Erbes / Hauses über dem Freibetrag, werden je nach Verwandtschaftsgrad / Steuerklasse unterschiedliche Steuersätze erhoben:
| Steuerrelevanter Gesamtwert des Erbes | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 Euro | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 Euro | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 Euro | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 Euro | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 Euro | 23 % | 45 % | 50 % |
| bis 26.000.000 Euro | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 Euro | 30 % | 43 % | 50 % |
Steuerklasse I:
Ehepartner, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Nachkommen von Kindern und Stiefkindern, Eltern / Großeltern
Steuerklasse II:
Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehepartner
Steuerklasse III:
alle weitere Erben
Beispielrechnung
Wer als Sohn oder Tochter ein Haus im Wert von 450.000 Euro erbt, kann den Freibetrag von 400.000 Euro abziehen. Es bleibt ein steuerrelevanter Restwert von 50.000 Euro. In Steuerklasse II würde dieser mit 15 % besteuert werden. Die Erbschaftssteuer beläuft sich in diesem Beispiel auf 7.500 Euro.
Wichtig: Unabhängig davon, ob Erbschaftsteuer fällig wird oder nicht, muss man dem zuständigen Finanzamt das Erbe innerhalb von drei Monaten melden (anzeigen).
3. Wert der Immobilie ermitteln
Zum Zeitpunkt des Erbes ist der Wert der Immobilie nicht immer bekannt. Damit festgelegt werden kann, ob Erbschaftssteuer zu entrichten ist oder nicht und wie viel man bei einem geplanten Verkauf des Hauses verlangen könnte, wird ein Immobiliengutachter eingeschaltet. Bei selbst bewohnten Immobilien ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert mittels Vergleichswertverfahren. Hier spielen u.a. Lage, Ausstattung und Wohnfläche ein Rolle.
Sonderfall vermietete Immobilie
Handelt es sich bei der geerbten Immobilie und eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus, wird ein Sachverständiger den Verkehrswert durch das sog. Ertragswertverfahren ermitteln.
Gut zu wissen: Bei fremdgenutzten Immobilien berücksichtigt das Finanzamt übrigens nur 90 Prozent des Verkehrswerts, um die Steuerlast (Erbschaftssteuer) zu ermitteln.
4. Welche weiterführende Kosten fallen an?
Neben einer potentiellen Steuerlast kommen weitere Kosten auf den alleinigen Erben bzw. die Erbengemeinschaft zu:
1. Erbschein
Ohne einen Erbschein kann man nicht über das Erbe verfügen. Auch die Grundbuchänderung ist ohne Erbschein nicht möglich. Beantragt wird dieser bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten Wohnsitz hatte. Die Kosten für den Erbschein richten sich nach dem vererbten Vermögen. Beispiel: Wurden 200.000 Euro vererbt, kostet der Erbschein 207 Euro.
2. Grundbucheintrag + Notarkosten
Die Kosten für die Grundbuchänderung samt dazugehöriger Notarkosten richten sich ebenfalls nach dem Wert des Hauses. Die Wertermittlung durch einen Sachverständigen spielt also eine zentrale Rolle. Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 500.000 Euro liegen die Notarkosten bei 1.870 Euro, die Kosten für die Grundbuchänderung bei 975 Euro. Im Erbfall ist die Grundbuchänderung allerdings kostenfrei, sofern diese innerhalb von zwei Jahren durchgeführt wird. Etwaige Notarkosten fallen dennoch an.
Soll das Haus nicht verkauft werden, müssen selbstverständlich alle laufenden Nebenkosten sowie die Grundsteuer weiterhin beglichen werden.
5. Geerbtes Haus verkaufen, vermieten oder bewohnen?
Die Frage, was mit dem Haus passieren soll, muss jeder für sich selbst beantworten. Die Möglichkeiten auf einen Blick:
1. Haus verkaufen
2. Haus selber bewohnen
3. Haus vermieten
4. Haus verkaufen
Teilt man sich das Haus als Erbengemeinschaft, haben alle Parteien das gleiche Mitspracherecht. Hier stehen folgende Optionen zur Verfügung:
1. Auszahlung der weiteren Erbberechtigten
2. Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie
3. Nicht einvernehmlicher Verkauf der Immobilie
Beispiel: Wenn Erbberechtigter im Elternhaus mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro wohnen bleiben möchte und es einen weiteren Miterben gibt, stehen diesem 200.000 Euro zu.
Wenn sich die Erben einer Erbengemeinschaft nicht einig sind, kann jeder von ihnen eine Erbauseinandersetzung beim Amtsgericht beantragen. Hierbei wird die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Vermögen zu gleichen Teilen aufgeteilt. Falls man sich nicht auf die Veräußerung der Immobilie verständigt, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung der Immobilie. Tipp: Jeder Erbe darf bei einer Zwangsversteigerung mitbieten.
